Μήπως έχει έρθει η ώρα για mietpreisbremse στα ενοίκια κατοικιών;

Ελευθέριος Κρητικός

Οικονομολόγος, τέως Υποδιοικητής Στρατηγικού Σχεδιασμού, Οικονομικών, Εσόδων και ΚΕΑΟ του e-ΕΦΚΑ

Ακόμη και ο πιο ακραιφνής θιασώτης του νεοφιλελευθερισμού θα συμφωνήσει ότι σε καταστάσεις έντονης απορρύθμισης μιας αγοράς, ο ρόλος της πολιτείας είναι να παρεμβαίνει για να αποτρέψει τη δημιουργία «πλαστικής» παραμόρφωσης στην κοινωνική και οικονομική συνοχή.

Η δυσανάλογη, λοιπόν -σε σχέση με τη βελτίωση του βιοτικού επιπέδου-, εκτίναξη των στεγαστικών ενοικίων, που παρατηρείται τα τελευταία έτη, αναδεικνύει την εν λόγω αγορά ως μία από τις πλέον απορρυθμισμένες.

Τα στοιχεία που προέκυψαν από τις πρόσφατες έρευνες τόσο δικτύων μεσιτικών εταιρειών όσο και της Eurostat είναι εξαιρετικά δυσοίωνα, συνηγορώντας στην ανάγκη λήψης μέτρων:

• Σωρευτική αύξηση των ενοικίων στον νομό Αττικής (όπου, σημειωτέον, διαβιεί σχεδόν το ήμισυ του πληθυσμού) από 37,2% έως 42,1% την τελευταία τριετία.
• Σωρευτική αύξηση των ενοικίων για μικρότερα ακίνητα (κατάλληλα και για φοιτητές) 53% την τελευταία τριετία.
• 72% των νέων ηλικίας 18-34 σε συγκατοίκηση με τους γονείς τους (και με ενδεχόμενη αδυναμία συντήρησης νοικοκυριού), έναντι αντίστοιχου ποσοστού 49,4% ως μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση,
• Διάθεση 32,4% του οικογενειακού εισοδήματος σε ανάγκες στέγασης, έναντι μόλις 10,4% αντίστοιχου ποσοστού (κατά μέσο όρο) στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Κι αν αυτή είναι η εικόνα του χθες και του σήμερα, οι συνθήκες που έχουν παγιωθεί δεν δημιουργούν περιθώρια για βελτίωση των προοπτικών του αύριο:

Η παρατεταμένη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας τη δεκαετία 2009-2019 (λόγω της οικονομικής ύφεσης), η «απόβαση» της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης -τύπου Airbnb- (που περιορίζει τα διαθέσιμα ακίνητα για μεσοπρόθεμες και μακροπρόθεσμες μισθώσεις), η επέλαση των αγορών ακινήτων για «golden visa» (τα οποία επίσης παύουν να είναι διαθέσιμα για μίσθωση και μένουν συνήθως κενά), είναι μέρος μόνο των παραγόντων που αθροίζονται, αποστερώντας τις όποιες ελπίδες για αυτο-εξομάλυνση στο εγγύς και στο απώτερο μέλλον.

Από τη στιγμή, λοιπόν, που εξαιτίας των διαμορφωμένων συνθηκών δεν διαφαίνεται εφικτή η συνδρομή της «αόρατης χείρας» του Άνταμ Σμιθ για να αποκατασταθεί η ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στεγαστικών ακινήτων και άρα να επανέλθουν οι τιμές σε φυσιολογικά επίπεδα, η κρατική παρέμβαση πλέον κρίνεται απαραίτητη -δεν πρέπει να θεωρείται taboo.

Εξάλλου, πολύ πιο φιλελεύθερες οικονομίες από την ελληνική, έχοντας βρεθεί αντιμέτωπες με τις βίαιες κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις που προκαλεί μια στεγαστική κρίση, δεν ορρώδησαν στην ανάγκη εφαρμογής παρεμβατικών πολιτικών, παρέχοντας ταυτόχρονα σε εμάς μια πλούσια γκάμα επιλογών δοκιμασμένων καλών πρακτικών.

Χρησιμοποιώντας ως ενδεικτικό παράδειγμα τη Γερμανία, στον πυρήνα της κρατικής πολιτικής για την αγορά ενοικίων βρίσκεται ήδη από το 1920 (!) ένα πλέγμα νομοθετημάτων που θεσμοθετούν την «πολιτική ελέγχου ενοικίων» («mietpriesbreuse») από την κεντρική κυβέρνηση και την τοπική αυτοδιοίκηση.

Οι πολιτικές αυτές, μεταξύ άλλων:

1. Διασυνδέουν προαιρετικά τις αυξήσεις στα ενοίκια κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί προ του 2014 με έναν «ειδικό δείκτη ενοικίων στέγασης» («mietspiegel»). Ο δείκτης αυτός παραμετροποιείται από την τοπική αυτοδιοίκηση με βάση την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, το μέγεθος, τις βελτιώσεις που έχει υποστεί κ.λπ., και διαχρονικά έχει κινηθεί 1,3% έως 2,5% ετησίως.
2. Προσφέρουν σημαντικά φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που προσφέρουν μακροπρόθεσμες μισθώσεις στέγασης ή/και που προχωρούν σε ουσιαστικές κτιριακές βελτιώσεις με θετικό περιβαλλοντικό πρόσημο.
3. Ευνοούν τη διεξαγωγή τακτικών φορολογικών και διοικητικών ελέγχων για τη διερεύνηση περιπτώσεων φοροδιαφυγής στις μισθωτικές σχέσεις («μαύρα» ενοίκια) ή/και μη τήρησης της μισθωτικής σχέσης μεταξύ μισθωτή-εκμισθωτή.

Και η Γερμανία απλώς ανήκει σε μια ομάδα χωρών και πολιτειών όπως η Σουηδία, το Ηνωμένο Βασίλειο της Αγγλίας, η πολιτεία της Καλιφόρνια, που χρόνια τώρα έχουν μπει στη διαδικασία υιοθέτησης παρεμβατικών πολιτικών στην αγορά ενοικίων.

Συμπερασματικά, έχει έρθει η ώρα να ανοίξει μια δημόσια συζήτηση για το πώς θα κινηθεί η εγχώρια αγορά μισθώσεων στεγαστικών ακινήτων.

Η συζήτηση αυτή αφορά τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι πρέπει να αντιληφθούν πως το συμφέρον τους είναι η βελτίωση της περιουσίας τους και η εξασφάλιση μιας σταθερής ράντας εισοδήματος, έναντι της αντιμετώπισης του ακινήτου τους ως χρηματιστηριακού προϊόντος με αβέβαιες εισοδηματικές διακυμάνσεις.

Η συζήτηση αφορά τους ενοικιαστές, οι οποίοι πρέπει να αντιληφθούν ότι η ενοικίαση μιας κατοικίας δεν συνεπάγεται μόνο δικαιώματα, αλλά και υποχρεώσεις.

Η συζήτηση αφορά όμως κυρίως την πολιτεία τόσο σε οικονομικό όσο και σε κοινωνικό επίπεδο.

• Σε οικονομικό διότι, μεσοβραχυπρόθεσμα, η ανισορροπία που έχει δημιουργηθεί στην αγορά ευνοεί τη δημιουργία εστιών φοροδιαφυγής, ενώ μεσομακροπρόθεσμα μπορεί να οδηγήσει σε μείωση της ιδιωτικής κατανάλωσης, αποτελώντας έναν από τους λόγους ύφεσης.
• Σε κοινωνικό διότι, η αποσταθεροποίηση της αγοράς ενοικίων διαρρηγνύει την κοινωνική συνοχή, αυξάνοντας το ρίσκο μη εύρεσης κατοικίας και αποθαρρύνοντας τη δημιουργία οικογενειών στη νεολαία.

Οι ιδιοκτήτες, οι ενοικιαστές και η πολιτεία έχουν εν τέλει κοινό συμφέρον από την εύρυθμη λειτουργία της συγκεκριμένης αγοράς και στη βάση αυτήν μπορεί να οικοδομηθεί ένα ευοίωνο μέλλον στις μεταξύ τους σχέσεις.

* Το mietpreisbremse είναι ονομασία της νομοθετικής πρωτοβουλίας της Γερμανίας για επιβολή ελέγχου στη διαμόρφωση των ενοικίων στέγασης.

Ακολουθήστε το Powergame.gr στο Google News για άμεση και έγκυρη οικονομική ενημέρωση!